Ипотека в иностранных валютах что делать заемщику. Валютная ипотека. Требования банка к заемщику

Что называется, прорвало. Проблема валютных ипотечников, тлевшая в 2014, разгоревшаяся в 2015, взорвалась в январе 2016, когда доллар превысил 80 рублей. Кредиты, которые и при курсе в 30-33 рубля был далеко не самым привлекательным, в 2016 году стали совершенно неподъемными. Прорвать-то прорвало. Ипотечники атакуют банки, активно дают интервью в СМИ, грозятся перекрыть, но что делать с самим кредитом, просрочка по которому ежедневно растет? Об этом сегодня и поговорим.

Откуда взялась валютная ипотека?

Валютная ипотека стартовала относительно недавно – в 2004/2005 гг. В те годы, если кто уже успел забыть, резко пошли вверх цены на жилье, доллар и евро падали, а рост зарплат порождал уверенность, что тяжелые времена закончились и россияне заживут, как в Норвегии или, на худой конец, как в Испании.

К слову, в популяризации валютной ипотеки главную роль сыграли как раз банки.

Во-первых , ипотека в евро и долларах для финансовой организации была выгоднее, чем в рублях. Дело в том, что займы на зарубежных рынках оформлялись в валюте и по весьма привлекательным условиям: в среднем, 2-4%.

Во-вторых , предлагая ипотеку в валюте, банки расширяли ассортимент услуг: хочешь – бери в рублях, хочешь – в евро/долларах. Заемщикам, на первый взгляд, валютная ипотека также была интересна: курсы доллара и евро постепенно снижаются, а процентная ставка по такой ипотеке несколько ниже – в среднем, на 0,5-2%, что в пересчете на долгие годы дает значительную экономию.

Скептикам, намекавшим на непреложный кредитный закон «бери кредит в той валюте, в которой ты получаешь доход», указывали на динамику курсов валют, которая имела устойчивый уклон вниз.

В итоге пик валютной ипотеки пришелся на 2007-2008 год, когда в ней оформлялось свыше 20% сделок.

В 2008 году, к примеру, ипотеку в долларах, евро и швейцарских франках оформили свыше 17,4 тысяч заемщиков на общую сумму 95 млрд. рублей. Большинство заемщиков – жители городов-миллионников, среднего дохода, среднего возраста, с детьми - типичные представители среднего класса.

Затем наступили смутные времена. Первым звоночком стал резкий курс швейцарского франка, в котором кредит брала немалая часть заемщиков. Именно эта валюта выросла больше остальных. К примеру, если 1 января 2008 года курс франка составлял 21,78 рублей, то 1 апреля 2009 – уже 30,42, увеличившись на 29,5%. Доллар за этот же срок вырос на 27,7%. Но ситуацию с ипотечным валютным кризисом конца 2008-2009 года удалось выровнять относительно быстрым восстановлением курса рубля. Кроме этого, рост на 29,5% - это вам не рост на 230-250%, который мы наблюдаем с конца 2014 года.

Впрочем, кризис 2008-2009 года несколько отрезвил валютных ипотечников. Популярность этого вида займа стремительно пошла вниз. К примеру, за 2009-2014 гг. заемщики оформили в банках 12,4 тысячи валютных ипотечных кредитов, то есть меньше, чем за один 2008 год. По состоянию на начало 2016 года в России порядка 25 тысяч валютных заемщиков, которые должны банкам свыше 117 млрд. рублей (всего 3,5% от совокупной ссудной задолженности по жилищным кредитам). Каждый пятый валютный заемщик уже вышел на просрочку. Очевидно, что в самое ближайшее время их число резко вырастет: в условиях падения доходов платить кредит, выросший в 2-2,5 раза, могут лишь единицы.

Как действуют валютные ипотечники?

К чести валютных ипотечников, терпели они сложившуюся ситуацию долго, до последнего надеясь, что курс рубля развернется в другую сторону. И лишь когда эта надежда (а вместе с ней и финансы) иссякли, приступили к активным действиям.

Список мер, к которым прибегают ипотечники, широк. Это массовые и одиночные пикеты, акции в офисах банков, где заемщики даже приковывали себя наручниками, обращения к властям всех уровней. Банки также реагируют по-разному. «Газпромбанк» предложил валютным ипотечникам конвертировать долг по льготному курсу в 50 рублей за доллар, «Абсолют Банк» - по 57-65 рублей за доллар, «Совкомбанк» - по 60 рублей за доллар. «Хоум Кредит Финанс» предлагал осенью реструктуризацию ипотеки по 45 рублей за доллар. Тот же «Абсолют Банк» готов реструктурировать валютную ипотеку в ипотеку рублевую под 12% годовых, а ВТБ24 – по 11% годовых (весьма льготная ставка на сегодняшнее время). В числе банков, которые практически полностью решили проблему валютных ипотечников – Сбербанк, у которого на октябрь прошлого года было порядка 2,4 тысяч таких клиентов. Среди вариантов решения проблемы рассматриваются также кредитные каникулы, когда в течение полугода-года заемщик платит либо только проценты, либо часть ежемесячного платежа (25-30%).

• Какие требования валютных ипотечников? Требования довольно простые. Первое из них – реструктуризация валютной ипотеки в рублевую по курсу валюты, действительному на октябрь 2014 года (31 октября 2014 года курс доллара составлял 43,39 рублей, евро – 54,63 рубля).
• Второе требование: банки обязаны нести солидарную с заемщиками ответственность за выданные кредиты.
• Третье требование: лояльные предложения по судьбе просроченной задолженности.

Безусловно, эти требования, а также массовые акции протестов вызывают раздражение у довольно многих граждан. Логика рассуждений такова: эти заемщики решили сэкономить, взяли дешевые кредиты, не оценили риски, а когда ситуация изменилась в катастрофическую для них сторону, потребовали изменить условия и начали угрожать. Здравое зерно здесь, конечно, есть. Просчитывать риски – это обязанность заемщика. Но сегодня вопрос стоит не в том, правы ли валютные ипотечники, а в том, что с этой проблемой делать? 25 тысяч заемщиков – это как минимум 75-80 тысяч членов их семей, что равно населению небольшого города. Бросать такое количество на произвол судьбы нельзя ни в коем случае.

Что делать тем, у кого оформлена валютная ипотека?

На самом деле, вариантов много и одновременно вариантов мало. Много – потому что все зависит от правительства РФ. Мало – потому что все, опять же, зависит от правительства РФ, а пока места для «маневра» совсем немного.

Первый и самый очевидный вариант – это реструктуризация ипотеки . Механизм простой и уже обкатанный рядом банков. Заемщики и банк приходят к решению взять за основу для реструктуризации курс валюты на определенную дату, затем валютная ипотека конвертируется в рублевую под определенный процент. Но уже здесь возникают разногласия. Заемщики чаще всего просят взять за основу курс, действовавший в октябре 2014 года, то есть до пикового роста валюты, банки предлагают курсы в среднем от 55 до 65 рублей, что, конечно, отличается, но не слишком сильно от действующего. А ситуация, повторимся, требует коренного изменения.

Второй вариант – потерпеть еще немного и подождать, что предложат законодатели . По информации представителей Госдумы, в ближайшее время там будет подготовлен и внесен на рассмотрение законопроект о реструктуризации. Его содержание практически идентично требованиям валютных заемщиков: банк обязан рассмотреть заявление о переводе валютной ипотеки в рублевую в течение месяца после обращения клиента, реструктуризация производится по курсу на 1 октября 2014 года, а процентная ставка устанавливается на уровне средневзвешенной на 2014 год – 12,2%. Правда, законодателям придется выслушать мнение представителей финансового сектора, которые наверняка не будут в восторге от таких инициатив.

Впрочем, первый звоночек уже есть. В конце января ЦБ разослал по банкам письмо с рекомендациями по реструктуризации валютной ипотеки.

В частности, Центробанк рекомендовал банкирам переводить доллары в рубли из расчета курса, действовавшего на 1 октября 2014 года (39,4 рубля), а также устанавливать процентные ставки, соизмеримые с действовавшими ставками в рублях в тот период. Однако такая инициатива вызвала неприятие со стороны банков, представители которых заявили о неминуемых убытках от такой реструктуризации.

Третий вариант, как не странно, существует. Валютному ипотечнику нужно сослаться на постановление о предоставлении помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков , подписанное Дмитрием Медведевым еще весной прошлого года. Распоряжение предусматривает помощь тем заемщикам, выплаты у которых по кредиту увеличились на 30 и более процентов (по факту под эти условия подходят почти все валютные ипотечники). Помощь (деньги были выделены АИЖК) может быть оказана семьям с двумя и более маленькими детьми, молодым семьям, инвалидам и ветеранам, работникам бюджетной сферы и т.д. Правда, по отзывам самих заемщиков, данное распоряжение практически не работает.

Четвертый вариант – это личное банкротство . Закон уже действует с осени прошлого года, правда, пока его правоприменение не слишком широко. Но в этом случае валютному ипотечнику придется отказаться от многого: автомобиля (если он не является средством заработка), предметов роскоши, недвижимости (кроме единственного жилья), права выезда за границу, работать на руководящих должностях и т.д. Но это вполне реальный выход из сложившейся тяжелейшей ситуации.

Наконец, есть и пятый вариант, самый неблагоприятный для заемщика. Это продажа ставшей непосильной квартиры и переезд в более скромное жилье. Ряд валютных ипотечников уже пошли по этому пути: сняли обременение с квартиры, нашли покупателя и продали. Правда, избавляться от жилья на падающем рынке значит мириться с огромными потерями. Наконец, многим валютным ипотечникам в этом случае просто не на что будет купить другое жилье.

Подведем итоги. Ситуация с валютными ипотечниками крайне сложная и требует безотлагательного решения. Это решение может быть принято только на самом высоком уровне, так как обе стороны предлагают практически взаимоисключающие варианты. Надеемся, что ждать решения осталось недолго. В конце января премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что государство в ближайшее время предложит вариант выхода из сложной ситуации, предложив, с одной стороны, льготную реструктуризацию для заемщиков и поддержав, с другой стороны, банки, компенсируя им потери, которые обязательно возникнут.

Правда, сразу возникают другие вопросы:

Как поведут себя валютные ипотечники, если курс рубля в обозримом будущем упадет ниже курса на 1 октября 2014 года (39,4 рубля)? Снова пойдут брать банки штурмом?

Не покажется ли такая льготная реструктуризация обидной для тех клиентов, которые сейчас оформляют ипотеку по 13 и более процентов?

Многие наши читатели спрашивают – что делать тем, у кого в 2019 году будет действовать ипотека, взятая в долларах или евро. Мы дадим вам несколько советов, которые помогут вам разобраться в данной ситуации и выйти из нее с минимальными потерями.

Особенности кредита в инвалюте

Ни для кого не секрет, что процентная ставка по жилищным займам, взятая в иностранной валюте, будет на 2-3% ниже, чем кредит в рублях. Именно эта разница, выраженная в процентной ставке, являлась для многих людей весомым аргументом при выборе валюты своей ипотеки. Детальные условия российских банков вы узнаете на этой странице

По данным Агентства по жилищному кредитованию (АИЖК), за последние несколько лет, валютную ипотеку выбрали для себя более 60 тыс. человек по всей стране. Связано это было с более низким размером ежемесячного платежа, нежели при рублевой ипотеке.

Однако нельзя отрицать, что для россиян оформление кредита в долларах США или в евро – это всегда было риском, не только сейчас. Связан об был с нестабильным курсом, в некоторые года – нехваткой иностранной валюты в небольших банках страны, сложности конвертации и т.д.

При этом, когда начался стремительный рост иностранной валюты, и заемщики начали обращаться к властям за помощью, то получали они примерно одинаковые ответы: вы сами выбрали такие кредиты, вас никто не заставлял. Соответственно, и платить вам также придется самостоятельно, и на помощь государства или муниципалитета рассчитывать на приходится.

Актуальные проблемы

Сейчас проблема заключается в следующем – при неизменном размере ежемесячного взноса и процентной ставки, значительно выросла стоимость доллара и евро. И если раньше, допустим, ежемесячный платеж составлял 1 тыс. долларов в месяц, т.е. примерно 30-35 тыс. рубл., то сегодня в пересчете на нашу валюту, этот взнос получается порядка 55-60 тыс. рубл.

Для многих российских семей, которые стремились изначально сэкономить на своих затратах, такие суммы являются неподъемными. И возникает логичный вопрос – что же им делать для того, чтобы избежать просрочек и не остаться в злостных должниках?

Очень многие люди, поняв, что уже следующий платеж им окажется не по силам, предпринимают тактику выжидания — они вносят столько, сколько считают нужным, при этом они совершенно уверены, что такое поведение является правильным. И очень удивляются, когда им начинают звонить из банка и угрожать , ведь они же платят!

Дело вот в чем: даже если вы вносите только половину от платежа, это все равно считается просрочкой, за которую «капает» ежедневный штраф и пени. И если просрочек окажется очень много, то банк может подать на вас в суд, и забрать залоговое имущество.

Решение Правительства по валютной ипотеке

Конечно же, действующая ситуация не могла остаться без внимания со стороны Правительства нашей страны. Со стороны государства было предложено несколько вариантов для решения проблемы заемщиков:

• реструктуризация,
• рефинансирование,
• выделение субсидии,
• прощение части долга,
• банкротство физического лица.

Наибольшей популярностью среди населения пользовалась программа денежной выплаты, которая позволяла получить ряду должников безвозмездную субсидию в размере 10% от долга, но не более 600.000 рублей.

Ранее еще действовала специальная программа с государственной поддержкой совместно с АИЖК, куда могли обратиться заемщики с валютными кредитами. Их долги переходили в данное агентство, валюта менялась на рубли, часть штрафов могла быть списана. Она закончила свое действие в 2017 году.

Последние новости: чем государство может помочь сейчас? Учитывая, что большинство валютных заемщиков появилось еще 5 лет назад, то за это время многие уже успели решить свои проблемы, изменив валюту по договору на национальную.

Для тех, кто по каким-либо причинам этого не сделал, остается только обращение в суд для признания себя . В этом случае все долги спишутся, но банк будет иметь право забрать залоговую недвижимость себе.

Что нужно делать валютному заемщику?

Как только вы поняли, что следующий платеж вам может оказаться не по карману, вам нужно сразу же идти в то отделение банка, где вы получали денежный займ и организовывать встречу с кредитным специалистом или менеджером.

На эту встречу обязательно захватите с собой паспорт и действующий банковский договор. При разговоре с работником попросите его рассказать о тех методах, благодаря которым вы можете либо снизить размер своего платежа, либо изменить действующую валюту.

Как правило, работник может предложить вам два варианта, которые мы кратко рассмотрим ниже.

1. Реструктуризация долга с уменьшением процентной ставки или увеличением срока кредитования, за счет снижения процента и увеличения периода выплат ежемесячный платеж становится меньше. При этом может быть предоставлена отсрочка или изменена действующая валюта по договору. Оформление происходит в том же банке, где вы брали кредит, подробнее можно узнать ;
2. Рефинансирование действующего кредита – производится в стороннем банке, при этом происходит смена валюты на российскую. Представляет из себя переоформление кредита на более выгодных для заемщика условиях, может включать в себя снижение процента или увеличение периода кредитования, больше информации представлено в

Ипотека в валюте привлекательна тем, что процентная ставка по договору значительно ниже, чем при кредитовании рублем. Ипотека – долгосрочный кредит, выплачивать который придется длительный срок – от десяти лет. Предсказать поведение валюты в течение такого периода не берутся даже специалисты в области макроэкономики. Несомненно, падение доллара сделает ипотеку более выгодной для заемщика. Но рост этой валюты приведет его к банкротству, если доход ипотекодержатель получает в рублях. Большинство кредитных экспертов согласны с тем, что оформлять ипотечный кредит стоит в той валюте, в которой клиент получает зарплату. В этом случае снижается риск оказаться в минусе из-за изменений курса валют.

В январе 2015 года российские банки, по данным Центробанка РФ, предоставили клиентам

• всего 9 ипотечных жилищных кредитов в валюте (на сумму более 260 млн р.);
• более 43 000 рублевых ипотечных займов (на сумму свыше 70 млрд р.).

По состоянию на февраль совокупная задолженность по ипотечным кредитам составила более 3,55 трлн р. Это было связано со стремительным обесцениванием рубля, что вызвало проблемы с погашением валютных кредитов. Те, кто брал ипотеку в долларах, обнаружили, что из-за повышения курса валют их ежемесячные платежи выросли примерно в 2-3 раза. Оставшийся долг превысил сумму взятого кредита, хотя клиенты аккуратно возвращали средства в течение нескольких лет.

Сложившаяся ситуация вынудила заемщиков требовать от государства помощи в погашении долга. Первой реакцией Центробанка стало заявление, что помощь частным лицам не является его обязанностью. Да и гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка заявил, что эта организация не считает нужным оказывать содействие валютным заемщикам. На протяжении многих лет эти граждане платили меньше, чем рублевые заемщики, а стало быть, извлекали материальную выгоду. За счет этого им следовало накопить резервные средства, которые покрывали бы все валютные риски.

Владельцы ипотек были вынуждены устроить ряд активных протестов и митингов перед ЦБ и призвать Госдуму принять экстренные меры по поддержке валютных должников. В итоге под конец января 2015 года Банк России рекомендовал банкам произвести перерасчет валютной ипотеки 2014, выданной до 1 января 2015 года по курсу ЦБ, установленному на 1.10.2014 года (39,4 р. за доллар).

Газета «Известия» озвучила сумму, выделенную на это: 4,5 млрд р. Елена Николаева, зампред комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ, объяснила, что это позволит банкам приостановить или реструктурировать платежи клиентов на время утери работы. Аналогичные схемы будут задействованы в ситуации с 20 000 валютных заемщиков.

Правительство РФ приступило к рассмотрению проекта закона «О реструктуризации обязательств граждан по кредитным договорам и договорам займа, выраженных в иностранной валюте, в валюту РФ».

Проведение процедуры реструктуризации долга начнется с письменного обращения заемщика. В 30-дневный период с даты, указанной в заявлении, банк-кредитор обязуется провести реструктуризацию путем пересчета остатка долга в российские рубли по курсу ЦБ, который был зафиксирован на день оформления договора. Кредитор не должен взыскивать с заемщика оплату каких-либо комиссий или сборов. Размер оплаты за пользование средствами будет оговариваться сторонами еще в одном договоре, однако он не превысит 12,2% в год.

12 февраля 2015 года на официальном сайте Банка России был обнародован проект поправок в руководство 139-И, касающийся обязательных нормативов банков. ЦБ утверждает, что этот документ был разработан для того, чтобы позволить финансовым учреждениям исключить риски участников ипотечного кредитования.

Каждый банк имеет свои условия предоставления ипотеки практически в любой валюте: английских фунтах стерлингов, долларах США, швейцарских и французских франках, даже японских иенах и китайских юанях. Выбрав банк и валюту, достаточно написать заявление и подождать решения банка. Но стоит ли вообще брать валютную ипотеку? Чтобы принять оптимальное решение, нужно заранее узнать о ее преимуществах и недостатках. К несомненным плюсам валютной ипотеки относятся:

• Быстрое решение жилищного вопроса. Многие согласны с тем, что многолетняя аренда чужой жилплощади тоже стоит немало. Но человек в результате всё же остается без собственного жилья. Накопить необходимые для покупки «квадратных метров» средства очень сложно: пока наберется требуемая сумма, деньги могут потерять ценность или квартиры/дома подорожают.
• Возможность сэкономить. Это особенно касается граждан, подпадающих под льготные категории заемщиков. Для молодых семей, военнослужащих и некоторых других категорий граждан предусмотрены небольшие процентные ставки и субсидии на погашение части расходов. Частично займ можно погасить деньгами материнского капитала или компенсировать налоговыми вычетами. Ипотека в валюте выгодна для тех, кто может погасить задолженность задолго до окончания срока действия договора.
• Надежное вложение капитала. Покупка жилья в кредит позволяет сохранить средства, ведь недвижимость не так быстро теряет первоначальную стоимость и ее всегда можно продать.

Чтобы ощутить достоинства валютной ипотеки, можно рассмотреть некоторые расчеты. Например, в 2009 году клиент оформил кредит на 8-летний период под 8,5% на сумму, эквивалентную 5 млн. рублей. В то время курс доллара составлял 1:36 р. (138 888 у. е.). Спустя 8 лет выплаченная заемщиком сумма составит 188 487 долларов, а переплата – 49 599.

Поскольку курс доллара понизился до 31 р., экономия составила бы почти 248 000 рублей (по сравнению с рублевым кредитом). Вывод: если получится взять кредит в благоприятное время или в стабильной валюте – можно существенно сэкономить. Процентные ставки по менее популярным валютам (иены или франки) могут быть ниже рублевых на 6%.

Большинство банков используют кредитный калькулятор аннуитетных платежей. При этом вся сумма с процентами разделяется на равные взносы, которые заемщик выплачивает ежемесячно. Для сравнения: тот же человек оформил валютную ипотеку в сумме 5 млн рублей на 8 лет под 8,5% годовых. За этот период ему придется выплатить 6 785 606 рублей, переплата составит почти 1 800 000 рублей.

В рублях же клиент берет эти средства на аналогичный срок, только под 11,5% годовых. Переплата составит 2 540 044 рубля. Разница между двумя ипотеками значительная – 754 438 рублей!

Обязательно стоит упомянуть и недостатки ипотеки в иностранной валюте.

Ипотека в долларах отзывы провоцирует самые разные. Многие граждане полагают, что значительное количество недостатков делают ее невыгодной. Опасаясь непредвиденного колебания курсов валют, они предусмотрительно не решаются оформлять валютный кредит.

Собираются плательщики ипотек в валюте на форумах единомышленников. На различных интернет-ресурсах всё чаще можно увидеть вопрос читателей: «До 2010 года взята валютная ипотека, что делать в 2014-2015 при нестабильном курсе?». Существует несколько возможных решений ситуации:

1. Написать заявление банку-кредитору с просьбой увеличить срок кредитования. Ежемесячный платеж в этом случае не увеличится, но переплаты по процентам избежать не удастся. Да и не все банки готовы пересмотреть кредитный срок.
2. Подождать, пока курс доллара вернется к былым показателям. Но сказать, сколько придется ждать, и случится ли это вообще, не решится никто.
3. Перекредитовать валютную ипотеку в рублевую. Это повысит ставки, но гарантирует, что платежи изменяться не будут, а задолженность не вырастет. На эту возможность стоит обратить внимание заемщикам, получающим доход в национальной валюте.

Рефинансирование валютного займа связано с некоторыми сложностями. Чтобы осуществить эту процедуру, нужно:

• пройти новую проверку платежеспособности. Иногда это вызывает значительное уменьшение размера рублевого кредита по сравнению с ранее выданным валютным займом;
• осуществить повторную оценку актуальной рыночной стоимости жилья;
• еще раз оформить страхование жизни и имущества;
• заплатить комиссию за выдачу нового кредита и все расходы по его оформлению.

Скорее всего, процентная ставка перекредитования будет выше, чем при оформлении стандартной ипотеки.

Всё же не каждый кредит удастся рефинансировать:

1. Эта процедура не распространяется на ипотеку, оформленную для покупки квадратных метров в новостройке. Если банк выдал кредит на недвижимость в строящемся здании, перекредитовать ее нельзя: невозможно зарегистрировать право собственности на нее, нет объекта залога.
2. Не получится рефинансировать ипотеку, если в соглашении клиента с банком оговаривается запрет на рефинансирование в другом банке. Гражданский кодекс РФ (ст. 388) позволяет кредитору уступить право требования, только если этого не запрещает законодательство или договор.
3. Также есть ситуации, когда переоформление валютного кредита в рублевый окажется для заемщика не очень выгодным. Это касается клиентов, выплачивавших кредит более 5 лет: большая часть процентов заложена банками в эти платежи. Если кредит оформлялся на 20 лет, то клиент уже практически заплатил за предоставление этих денег, хотя воспользовался лишь пятью годами. За остальные проплаченные 15 лет банк проценты не вернет.
4. Принимать решение о переоформлении кредита будет банк-кредитор. Если остаток по кредиту составляет не более 500 000 рублей, особой выгоды в рефинансировании нет. Кроме того, нужно учитывать еще один нюанс: если кредит оформлялся несколько лет тому назад и составлял 70% от стоимости жилья, в настоящий момент он составит до 30% его стоимости.

В случае возникновения подобных проблем заемщики должны связываться со своим банком-кредитором. Тянуть время с решением сложностей по выплате долга не стоит. Если просрочка платежей выросла в большую сумму или на платежи уходит весь доход, обращаться в банк слишком поздно.

Обсуждать с представителем банка возможные варианты своих действий нужно тогда, когда заемщик только предполагает, что может попасть в непростую финансовую ситуацию. Если достаточно компетентного сотрудника в банке нет – нужно добиваться ответа, посещая кабинеты начальников департаментов и оставляя письменные обращения.

Как заемщику определить приближение проблем с выплатой ипотечных платежей? Есть некоторые признаки:

• нестабильность курса валюты кредита;
• предупреждение о сокращении на работе;
• уменьшение зарплаты;
• рождение ребенка;
• серьезная болезнь;
• другие обстоятельства.

Сейчас ключевая ставка настолько повысилась, что стандартные программы по валютному перекредитованию оказываются неэффективными. Большая часть «проблемных» ипотечных кредитов была взята в период, когда средняя ставка составляла 12-14%. Сегодня же ставка по ипотеке в валюте с 2014 года значительно возросла. Даже по социальному кредиту она составляет не меньше 15% годовых. Из-за этого финансовые организации вместо предлагают своим клиентам реструктуризацию долга.

Если клиенту удастся изменить условия договора с банком, ему предложат иной график выплаты ипотеки. В условиях кризиса, например, кредитная организация может уменьшить размер ежемесячных выплат до приемлемого клиенту уровня. Как только экономическое положение заемщика улучшится, он может написать заявление о восстановлении прежней системы выплаты долга. Минус этого решения заключается в увеличении продолжительности срока кредита.

Еще один вариант – кредитные каникулы. Сейчас большинство банков могут позволить себе предложить клиентам отсрочки по выплате взносов на срок до двух лет. На это время основная сумма кредита замораживается, а заемщик погашает лишь проценты. Стоит взять во внимание, что в этой ситуации может увеличиться как срок кредита, так и общий объем задолженности.

Существует еще один тревожный для многих заемщиков фактор – риск потерять жилье. В период прошлого финансового кризиса АРИЖК приходил заемщикам при соблюдении таких условий:

• ипотечное жилье было единственным возможным местом жительства заемщика и его домочадцев,
• недвижимость не относилась к разряду элитной,
• заемщик столкнулся со значительным снижением уровня доходов,
• его расходы по ипотеке возросли,
• заемщик не располагал средствами, позволяющими ему внести 12 выплат по ипотечному кредиту.

Даже будучи в очень сложном финансовом положении заемщик должен осознавать, что, подписывая договор, он согласился взять на себя определенные обязательства. Для самого банка неспособность клиента осуществлять выплаты тоже невыгодна, а продажа залогового имущества – дополнительная «головная боль».

Это не входит в сферу деятельности банка и влечет за собой значительные расходы. Поэтому, что бы ни произошло, нужно учитывать: даже если ипотечная жилплощадь является единственным жильем заемщика, это не гарантирует, что банк не конфискует ее в случае невыплаты долга.

Есть несколько , на которые следует обращать внимание, оформляя валютную ипотеку.

Все эксперты уверены, что ипотеку нужно брать в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Что же делать ипотечному заемщику, если он попал в сложную ситуацию и больше не в состоянии платить ежемесячные взносы. Ежемесячные взносы по валютной ипотеке из-за повышения курса валют выросли в 2-3 раза, а оставшийся долг превысил сумму взятого кредита.

Валютная ипотека: новости на рынке кредитования

12 февраля 2015 г. на официальном сайте Банка России был обнародован проект поправок, которые предполагают возможность реструктуризации долга путем пересчета остатка долга в российские рубли по курсу ЦБ, который был зафиксирован на день оформления договора. При этом кредитор не должен взыскивать с заемщика оплату каких-либо комиссий или сборов. Размер оплаты за пользование средствами будет оговариваться сторонами еще в одном договоре, однако он не превысит 12,2% в год. Реструктуризация проводится после письменного заявления заемщика.

Валютная ипотека: стоит ли брать

Если получится взять кредит в благоприятное время или в стабильной валюте – можно существенно сэкономить. Процентные ставки по менее популярным валютам (иены или франки) могут быть ниже рублевых на 6%. По статистическим данным, в настоящее время ипотека по карману лишь 2-3% граждан.

Чтобы ощутить достоинства валютной ипотеки, можно рассмотреть некоторые расчеты. Большинство банков используют кредитный калькулятор аннуитетые платежей. При этом вся сумма с процентами разделяется на равные взносы, которые заемщик выплачивает ежемесячно. Для сравнения: тот же человек оформил валютную ипотеку в сумме 5 млн рублей на 8 лет под 8,5% годовых. За этот период ему придется выплатить 6 785 606 рублей, переплата составит почти 1 800 000 рублей.

В рублях же клиент берет эти средства на аналогичный срок, только под 11,5% годовых. Переплата составит 2 540 044 рубля. Разница между двумя ипотеками значительная – 754 438 рублей!

Что делать с валютной ипотекой при нестабильном курсе?

Существует несколько возможных решений ситуации:

1. Можно написать заявление банку-кредитору в целях увеличения срока кредитования. Ежемесячный платеж не увеличится, но переплаты по процентам избежать не удастся.
2. Перекредитовать валютную ипотеку в рублевую. Это повысит ставки, но гарантирует, что платежи изменяться не будут, а задолженность не вырастет.

Чтобы перевести в рублевую ипотеку, нужно:

• пройти новую проверку платежеспособности. Иногда это вызывает значительное уменьшение размера рублевого кредита по сравнению с ранее выданным валютным займом;
• осуществить повторную оценку актуальной рыночной стоимости жилья;
• еще раз оформить страхование жизни и имущества;
• заплатить комиссию за выдачу нового кредита и все расходы по его оформлению.

Скорее всего, процентная ставка перекредитования будет выше, чем при оформлении стандартной ипотеки.

Переоформить кредит можно не всегда:

1. Если банк выдал кредит на недвижимость в строящемся здании, перекредитоваться нельзя: невозможно зарегистрировать право собственности на нее, нет объекта залога.
2. Не получится рефинансировать ипотеку, если в соглашении клиента с банком оговаривается запрет на рефинансирование в другом банке.
3. Переоформление может быть невыгодным. После 5 лет выплаты кредита большая часть процентов банку уже выплачена, по факту осталось заплатить только «тело» кредита. Поэтому если остаток по кредиту составляет не более 500 000 рублей, особой выгоды в рефинансировании нет.

Советы

Есть несколько моментов, на которые следует обращать внимание, оформляя валютную ипотеку.

1. Перед тем, как брать на себя долговые обязательства, нужно серьезно отнестись к выбору банка, проанализировать процентную ставку. Она может быть стабильной или плавающей. Второй вариант подразумевает наличие определенных границ, в пределах которых клиент выплачивает проценты. Иногда это вызывает расхождения в ожиданиях: клиент надеется на нижний порог, банк – на высокий. В итоге заемщику это может обойтись очень дорого.
2. Чаще всего первый взнос равняется 30% от стоимости недвижимости. Для привлечения клиентов некоторые банки занижают требуемую сумму. При этом повышается процентная ставка по кредиту, на что обязательно нужно обращать внимание при заключении договора.
3. Если ежемесячные платежи не превышают 40% ежемесячного дохода клиента, то возврат ипотеки не будет представлять для него труда.
4. Оформляя кредит, банки порой рекомендуют заемщикам, кроме стандартных разновидностей страховок, приобрести опциональный полис «на случай увольнения». Стоит этот полис недешево, поэтому следует учесть все «за» и «против». Эксперты предупреждают, что условия выплаты по этой страховке, как правило, не касаются ипотечного страхования. Существуют некоторые ограничения: увольнение должно производиться исключительно по ТК, суммы выплат лимитированные, небольшой период выплат и пр.
5. Не нужно рассчитывать, что банк конвертирует валютный долг по ипотеке в рублевый по докризисным показателям. Вместо этого стоит рассмотреть предложения банка, касающиеся уменьшения размера ежемесячного платежа или кредитных каникул. Нельзя уклоняться от контактов с банком, ожидая передачи кредита более «несговорчивым» коллекторам. Пока не накопился большой долг, лучше все вопросы решать заблаговременно.

Считается, что сам термин «ипотека» появился ещё в Древней Греции, в начале VI века до нашей эры. Согласно историческим данным, под понятием «ипотеки» греки подразумевали внесение кредитору залога в виде своего земельного участка. В свою очередь на заложенной земле заёмщика устанавливался деревянный столб, надпись на котором гласила о том, что земельный участок заложен. Как раз этот самый стол и называли в народе «ипотекой». В настоящее время ипотека представляет собой кредит на покупку недвижимости. Ипотечные кредиты сегодня выдаются в следующих валютах:

• Рублях;
• Долларах;
• Евро;
• Швейцарских франках;
• Японской Йене.

Кроме того взять можно при помощи таких специалистов как брокеры . За их услуги нужно будет заплатить энную сумму денег, но зато эти специалисты найдут ту квартиру или дом, которая вам подойдёт и расскажут какой банк лучше выбрать. Последнее будет как нельзя актуально, если вы не знаете в банке при отсутствии высокого дохода.

Каким рискам подвергается заёмщик, если берёт кредит в иностранной валюте

Кредит в любом случае всегда связан с определёнными рисками. Однако если кредит был взят в иностранной валюте, то риск увеличивается в несколько раз . Рассмотрим конкретный пример, девушка взяла в 2008 году ипотечный кредит. По тем временам кредитная сумма составляла 3 000 000 рублей. Она внесла первоначальный взнос в размере 20% от стоимости квартиры. По кредитному договору квартира стоила всего 3 000 700 рублей. После того, как прошла волна международного финансового кризиса, курс валют значительно изменился. В связи с этой резкой сменой курса, сумма кредитного долга перед банком у девушки увеличилась до 500 300 рублей. Получается, что сумма долга переросла стоимость самой квартиры. Что же ей делать в данной ситуации?
Во-первых, даже из такой сложной ситуации можно найти выход. Главное, не паниковать. Во-вторых, помните о том, что банк всегда может пойти на уступки. В-третьих, следует переговорить с банком по поводу рефинансирования данного кредита (перевести валютный кредит в национальную валюту). Однако в этом случае вероятней всего девушка будет платить кредит в рублях по существующему на тот момент текущему курсу и по рублёвым кредитным ставкам. Итак, в идеале схема действий должна быть следующая:

1. Следует провести независимую оценку залоговой квартиры (учитывая сумму ремонта и затраты на материалы);
2. Переоформить кредит в Японской Йене в рубли (учитывая новую сумму экспертной оценки квартиры и сумму первоначального взноса);
3. Пересчитать уже выплаченную банку денежную сумму в процентном соотношении к телу кредита ( — эта та сумма, которую заёмщик берёт в долг у банка);
4. Пересчитать вместе с менеджером банка новую сумму процентов и рефинансировать старую.

Формула расчёта будет выглядеть следующим образом:
Оценочная стоимость по экспертной оценке – Сумма первоначального взноса – Уплаченная сумма по процентам банка = Пересмотренная сумма кредита.

Подобным образом стоит поступить и с кредитом, который был взят в швейцарских франках. Кроме того, Банк Москвы разрабатывает в свою очередь и другие способы оказания помощи своим заёмщикам. Представители банка уже работают над специальной банковской программой . Так что скоро подобные вопросы перестанут быть актуальными.

В какой валюте выгодней брать кредит

Согласно данным статистики, около 15% заёмщиков берут ипотеку в американских долларах . Но правильно ли они поступают? Получается что ситуация с иностранной валютой напрямую зависит от экономической и политической стабильности страны. Так, если в зарубежных странах будет изменяться политическая или экономическая ситуация, то курс иностранной валюты может, как подниматься, так и опускаться, как в случае с Японской Йеной (две волны кризиса и землетрясение в Японии пошатнули экономику страны). Поэтому, учитывая нестабильность иностранной валюты, идеальным вариантом будет ипотечный кредит в национальной валюте. Даже если, например, вы собираетесь взять в долг у своего знакомого, то лучше брать данный займ в рублях. В этом случае будет происходить менее болезненно.

В заключении хотелось бы заметить, что никто не может на несколько лет вперёд с 100% точностью спрогнозировать экономическую стабильность той или иной валюты, поэтому перед тем, как взять ипотечный кредит в иностранной валюте, трижды подумайте над возможными последствиями. Но если вы всё же никак не можете определиться с выбором желаемой валюты для кредита, а деньги нужны срочно, то можно обратиться в небанковское учреждение — , где вам дадут нужную ссуду под залог.